O Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos
As conversões de uso de solo rural para urbano dependem de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, do órgão metropolitano – para os municípios localizados em regiões metropolitanas – e da aprovação da Prefeitura.
São estabelecidas por lei basicamente duas modalidades de parcelamento do solo, o loteamento definido como “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação e ampliação das vias existentes” (Lei 6766/79, art. 2°, §1°) e o desmembramento que consiste na “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes” (Lei 6766/79, art. 2°, §2°).
Os condomínios fechados, condomínios verticais [2], também denominados de condomínios urbanísticos, são regidos pela Lei 4.591/64, Lei de Condomínios. Este pode ser definido como a divisão de uma gleba em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem às frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, admitida a abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos internamente ao seu perímetro [3]. As principais diferenças entre os loteamentos e os condomínios fechado são:
a) no loteamento convencional as vias e logradouros passam a ser de domínio público, utilizadas por qualquer cidadão e no condomínio/loteamento fechado as ruas, as áreas livres, jardins, praças são de propriedade dos condôminos, que a utilizarão com base em regras estabelecidas em uma convenção.
b) no loteamento convencional, cada lote tem acesso direto à via pública e no condomínio fechado os lotes têm acesso ao sistema de ruas do próprio condomínio, que, por sua vez, dará acesso à via pública.
c) no loteamento convencional, a gleba loteada perde a sua individualidade, deixa de existir, para surgirem os vários lotes, como unidades autônomas destinadas à construção, já no condomínio fechado, a gleba inicial não perde a sua caracterização, ela continua a existir como um todo, pois o seu aproveitamento é feito também como um todo, integrado por lotes de utilização privativa e área de uso comum. (Parecer do CAOP – Consumidor do MP-PR, disponível em: http://migre.me/fGjTF, p. 09)
Porém mesmo configurando-se, sob o ponto de vista legal, apenas como propriedade comum de coisa, essa forma de ocupação do solo apresenta uma série de impactos no espaço urbano. Entre estes podemos citar a ausência da obrigatoriedade de doação de áreas públicas e a localização das mesmas (se dentro ou fora do perímetro com acesso controlado), a descontinuidade do tecido urbano com interrupções do sistema viário impossibilitando, por vezes, o prolongamento ou ligação de vias existentes. O projeto de Lei 3.057 conhecido como Lei de Responsabilidade Territorial e que tem por objetivo substituir a atual lei de parcelamento, cria uma série de regramentos acerca desses aspectos, porém o projeto ainda tramita na Câmara dos Deputados sem previsão para sua aprovação. Alguns Municípios regulamentaram essa modalidade de ocupação do espaço urbano
1. Requisitos Mínimos para o parcelamento
2. O processo de aprovação administrativa dos parcelamentos
3. Licenciamento Ambiental do Parcelamento
4. Informações que devem ser divulgadas no processo de licenciamento urbanístico-ambiental
[1] A Instrução Normativa 17-B do INCRA indica uma série de legislações que devem ser observadas em parcelamentos para fins agrícolas de imóvel rural, Lei n° 4504/64 (art. 61), Lei n°4947/66 (art. 10), Decreto n° 59428/66 (art. 93) e Lei 5868/1972 (art. 8°). Cabe referência ainda ao Decreto-Lei n° 58/37.
[2] Os condomínios verticais são caracterizados pelo elemento de separação das unidades autônomas se dar por uma divisão vertical – muros, cercas, grades – enquanto no condomínio horizontal a divisão é caracterizada por um elemento horizontal como uma laje.
-
Compartilhe: